Оценка стоимости квартиры

Стоимость недвижимости зависит от многих факторов, но для примерной оценки недвижимости можно разбить жилую недвижимость на 3 категории.

I категория - "Элитные" районы

К этой категории относятся дома в элитной части Центрального, Петроградского и Василеостровского районов, т.е. на «элитность местоположения» влияет близость Невы и других рек в Центральном районе - в пределах Гороховая улица, Нева, Литейный проспект, Вознесенский проспект, в Петроградском районе – в границах: Нева, Кронверкский проспект +1 квартал, На Васильевском острове, в границах: Нева, Средний проспект.

Базовая стоимость за 1 кв м. общей площади для квартир в домах этой категории составляет 75-80 тыс. руб. Для расчета более точной стоимости применяется система надбавочных коэффициентов:

  • Квартира в доме с капитальным ремонтом: +5% к стоимости
  • Квартира двухсторонняя: +5%
  • Вход с улицы: +3%
  • Окна, в том числе на улицу или в большой зеленый двор: +3%
  • Не первый этаж: +3%
  • Ванна узаконена, в отдельном помещении: +5%
  • Высота потолков больше трех метров: +2%
  • Центральный водопровод с горячей водой: +3%
  • ...

Таким образом, стоимость квадратного метра с легкостью может преодолеть отметку в 100 тыс. рублей за квадратный метр.

Что вкладывается в понятие «Капитальный ремонт»? Это полная Реконструкция дома, и в этом случае все жильцы выселялись, производился полный капитальный ремонт, включая замену деревянных перекрытий. В квартирах таких домов не может быть старинной лепки на потолках, всевозможных печей и каминов, и соответственно, дымоходов, а так же в таких квартирах ванна обязательно расположена в отдельном помещении на законных основаниях. Такой ремонт производился в 50-90 годы 20-го века. Сведения о проведенном капитальном ремонте отражаются в Техническом паспорте на квартиру. Но можно встретить ситуацию, когда есть запись в техническом паспорте о наличие капитального ремонта, а квартира содержит и лепку и, например, изразцовые печи, или ванна расположена на кухне, это значит, что фасад дома был подвергнут настоящему капитальному ремонту, а в дворовой части дома только заменили стояки, провели центральное отопление, то есть был сделан частичный, выборочный капитальный ремонт, и тогда в этой части дома перекрытия могут быть деревянные. В этом случае надо смотреть на год постройки дома, до 1900-го года вероятность деревянных перекрытий почти 100 процентная. Поэтому наличие или отсутствие капитального ремонта в доме сильно влияет на покупательский спрос, а значит на цену объекта.

II категория - Старый фонд

В эту категорию попадает остальная часть Центрального, Петроградского, Василеостровского районов, а также старый фонд, «кировки», «сталинки» Выборгского района, Московского района, Приморского района, Калининского, Кировского, Невского районов.

«Кировками» называют постройки 30-х/40-х годов (до военных) прошлого века, они строились рядом с заводами и фабриками, их много в Кировском районе, Невском районе (Левый берег), Выборгском районе. Иногда их выдают за дома сталинской постройки, но есть несколько отличий, во первых – год постройки до 1939, в большинстве своем, эти дома с деревянными перекрытиями, и в квартирах этих домов при строительстве отсутствовала ванная. Иногда эти коттеджи (2-3 этажные) выдают за «коттеджи немецкой постройки», также отличить можно по году постройки, немецкие коттеджи строились пленными немцами после второй мировой войны, и качество этих домов значительно лучше.

Для квартир в домах 2 категории базовая стоимость за 1 кв м. составляет 65 тыс. руб. К этой базовой стоимости можно прибавлять надбавочные коэффикиенты, которые перечислены в описании первой категории домов.

III категория - «Спальные районы» с современной застройкой

Для расчета приблизительной стоимости квартиры в спальном районе города можно использовать следующие ориентиры:

  • Однокомнатная квартира: 95 тысяч рублей квадратный метр
  • 2-3 х комнатная квартира, кухня меньше 7 квадратных метров, средний этаж, дом панельный, год постройки до 1990, больше 15 минут пешком до метро: стоимость квадратного метра – 75-78 тысяч рублей.
  • 2-3 х комнатная квартира, метраж кухни больше или равен 8 метрам, год постройки дома после 2000 года, средний этаж, метро пешей доступности (менее 15 минут), хорошее состояние, балкон: стоимость квадратного метра – 85 тысяч рублей.

Как вы уже поняли, даже самая точная формула для расчета стоимости квартиры не может объективно оценить все особенности объекта недвижимости, поэтому конечная цена должна определяться квалифицированным специалистом. Ну и владельцем квартиры, разумеется!


Если у вас остались вопросы, или вы хотите получить квалифицированную помощь в оценке квартиры - ждем вашего звонка или сообщения.