Обмен жилья. Пошаговая процедура обмена недвижимости

Процедура обмена жилья появилась до становления рынка недвижимости. Помните знаменитые фразы героя Басова из фильма про кофточки и распашонки? В советское время обменом недвижимости занимались маклеры, которые путем составления «цепочек» иной раз выгадывали и себе по квартире.

Как происходил обмен десятилетие назад? Предположим, у семьи Ивановых есть однокомнатная квартира и деньги, кстати, за передачу денег можно было сесть в тюрьму. Ивановы хотят путем обмена получить двухкомнатную квартиру в определенном районе. Что делали Ивановы? Они размещали объявления в газетах, расклеивали их в искомом районе, причем, это нужно было делать в определенное время, так как дворники срывали объявления на следующее утро. После чего Ивановы ждали звонка. Иначе говоря Ивановы пытались найти Петровых, у которых была нужная двухкомнатная квартира и которым подошла бы квартира Ивановых. Как вы понимаете, подобное совпадение интересов встречается довольно редко. - давольно редкое явление.

Сегодня, во время рыночных отношений, операция по обмену недвижимости сильно упростилась и сводится к процедуре продажи квартиры с одновременной покупкой альтернативного жилья. Теперь вы можете выбрать любую квартиру в рамках заданного бюджета, с учетом стоимости своей недвижимости и денежных накоплений.

Итак, как происходит обмен жилья в современных условиях?

Предположим, вы проживаете в двухкомнатной квартире, стандартной 504 серии. Общая площадь жилья - 46 кв.м., жилая площадь - 10+18 (комнаты изолированные), кухня - 7 кв.м., средний этаж, лоджия, Невский район, квартира расположена в пешей доступности от метро ул. Дыбенко (15 минут). При этом, вы хотите улучшить свои жилищные условия и переехать в трехкомнатную квартиру.

Ваши действия:

1. Оценка стоимости своей квартиры

  • Для этого лучше пригласить опытного агента. Конечно, являясь Директором агентства «Центральное Бюро недвижимости», я буду агитировать за обращение к своим сотрудникам, так как не могу гарантировать высокое качество работы представителей других агентств. Все наши сотрудники прошли серьезное обучение, каждый специалист по недвижимости курируется менеджером, а менеджеры работают под моим личным руководством. Мой опыт работы на рынке недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области перешагнул 20-ти летний рубеж и мне приходилось заниматься обменом своего собственного жилья.
  • Вы можете оценить стоимость жилья самостоятельно, попытаться найти квартиры с похожими характеристиками на нашем сайте или на сайтах крупных агрегаторов недвижимости.

Для нашего примера стоимость, с которой можно начинать продавать объект, составляет 4 200 000 рублей.

2. Оценка стоимости желаемой квартиры

Предположим, вы хотите сохранить район проживания (привыкли, удобное транспортное сообщение, школа хорошая и т.д.). Но вам нужна трехкомнатная квартира с кухней от 8 кв.м.. Сразу отмечу, что метраж кухни в нашем городе влияет на класс жилья. Квартира с кухней от 8 метров имеет более высокий класс, а если Вы мечтаете о кирпичном доме, то цена увеличится на еще один порядок. Для нашего примера мы рассмотрим 137, 600.11, 606 серии, год постройки – не моложе 1994. Площадь таких квартир порядка 72 кв.м., кухня 8-10 кв.м., комнаты изолированные. Мы выберем средний этаж и предусмотрим наличие балкона или лоджии.

Адекватная стоимость подобной квартиры 5 400 000 рублей. Таким образом, разница в стоимости квартир составляет 1 200 000 рублей. Допустим, у вас есть накопления в размере 500 000 рублей, а оставшуюся суммы вы хотите взять в ипотеку.

3. Поиск покупателя

  • И снова, заниматься поиском потенциального покупателя можно и самостоятельно. Но, как показывает практика, продать квартиру несколько сложнее, чем б/у велосеипед, телевизор или автомобиль.
  • Если вы решили доверить процедуру продажи профессионалам, тогда мы пригласим вас в агентство и попросим письменно подтвердить вашу необходимость в обмене жилья.
А пока идет поиск покупателя, мы с вами:
  • подберем наиболее подходящую ипотечную программу в адекватном банке
  • полностью подготовим ваш объект к продаже. Т.е. соберем недостающие и необходимые документы для продажи объекта
  • соберем документы для получения ипотеки, получим одобрение и начнем смотреть альтернативное жилье

4. Заключение договора на продажу и подбор альтернативного жилья

Найден покупатель на вашу квартиру, мы приглашаем его в наше агентство и заключаем договор об оказании Агентских услуг. В условиях сделки мы фиксируем необходимый срок для подбора альтернативного жилья. Как правило, при реальных требованиях к альтернативному жилью (ваша мечта существует в природе), на подбор подходящего варианта уходит 2-3 недели. Закон работы в нашей фирме такой, что если мы досконально не можем проверить юридическую чистоту объекта недвижимости - мы с ним не работаем!

Еще один аргумент в пользу нашего агентства – вся информация о новых объектах или изменении цен на объекты недвижимости приходит к нам за 3 дня до публикации в открытых источниках!

5. Проведение сделки

Только тогда, когда будет подобран объект, проведена юридическая проверка чистоты вашей будущей квартиры, согласована процедура получения кредита в ипотечном банке и разработана безопасная схема проведения взаиморасчетов, мы с вами выходим на сделку!

В рамках этой процедуры проводится:
  • закладка денежных средств в депозитарий банка, причем, не всегда в ипотечный банк можно класть на хранение все денежные средства
  • проведение сделки продажи вашей квартиры и покупки новой (нотариальная или простая письменная форма договора)
  • подача документов на регистрацию права собственности в Управлении Федеральной Службе Государственной Регистрации, Кадастра и Картографии по СПБ. Регистрация права собственности на вашу 3-х комнатную квартиру и оформление 2-х комнатной квартиры на имя нового собственника происходит в один день. Вы ни одного дня не проведете без жилья!

На этом процесс обмена жилья считается завершенным. После получения Свидетельства о праве собственности на вашу новую квартиру вы переезжаете и празднуете новоселье!